Sprengnetter Sachwertfaktoren
Kurzbeschreibung
Sachwertfaktoren sind erforderliche Marktdaten für die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren.
Der Sachwertfaktor stellt das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerten (Substanzwerten) dar.
Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis geeigneter realisierter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 Immo-WertV). Hierzu wird eine Vielzahl verkaufter Objekte „gegenbewertet“. Vereinfacht ausgedrückt lässt sich der Sachwertfaktor wie folgt bestimmen:
Sachwertfaktor = Kaufpreis / vorläufiger Sachwert
Anwendungsgebiete
Sachwertfaktoren dienen zur Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts (= Summe aus Bodenwert und Zeitwert der baulichen und nicht-baulichen Anlagen).
Die Methode
Sprengnetter Immobilienbewertung ermittelt und veröffentlicht seit 1978 nach Objektarten, Objektgrößen, vorläufigem Sachwert und Bodenwertniveau gegliederte Sachwertfaktoren. Diese werden
- periodisch in Marktanalysen, vielfach auch in Zusammenarbeit mit Universitäten, Fachhochschulen und (Oberen) Gutachterausschüssen, und
- tagtäglich durch Objektnachbewertungen unter Berücksichtigung aller Objektbesonderheiten (Rechte, Belastungen, Bodenwertanpassungen etc.) auf Basis tatsächlich realisierter Kaufpreise (sog. 1a-Daten)
in einem für jede Objektart bundesweit einheitlichen Auswertemodell ermittelt und aktualisiert. Jährlich werden dazu mehrere tausend Objektnachbewertungen durchgeführt
Die Datenbereitstellung
Adressbezogene Bewertungsdaten werden als Webservice im Marktdaten-Portal bereitgestellt und sind integraler Bestandteil in unseren Softwareprodukten SprengnetterONE, Ten2Click, ProSa, SmartValue und in der Online-Bewertungssoftware.
Außerdem veröffentlicht Sprengnetter regelmäßig objektartabhängige Gesamt- und Referenzsysteme für Sachwertfaktoren in „Sprengnetter, Immobilienbewertung – Marktdaten und Praxishilfen“.
Relevante Fachartikel
Ockenfels, R. ; Gante, J.
Zur Belastbarkeit und Genauigkeit der neuen örtlichen Sachwertfaktoren im Modell der NHK 2010
Gante, J. ; Sauerborn, C.
Neue Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze im Modell der SW-RL/NHK 2010
Sprengnetter, H.O.
Zur Bedeutung von Gesamt-und Referenzsystemen für die Immobilienbewertung
